Die Vorarlberger Rechtsanwälte

Konkludente Benützungsvereinbarung

Dienstag, 27 Oktober 2015 | Alter: 2 Jahre
Autor: MMag. Dr. Markus Hagen, Rechtsanwalt in Feldkirch

Ein kürzlich gefälltes Urteil des OGH hat folgenschwere Auswirkungen für viele Wohnanlagen. Oft wird in Wohnanlagen die Nutzung von allgemeinen Flächen, wie z.B. als Parkplätze oder auch als Gartenflächen, einvernehmlich und konkludent unter den Eigentümern vereinbart. Solche Benützungsregelungen kamen in der Regel durch jahrelange und einvernehmliche Nutzung wirksam zustande.

Schriftlichkeitsgebot

Solche Benützungsvereinbarungen konnten jedoch nur bis zum 30.06.2002 stillschweigend entstehen. Nach einer Gesetzesänderung müssen Benützungsvereinbarungen seit dem 01.07.2002 ausdrücklich schriftlich vereinbart werden.

Alte Benützungsvereinbarungen die schon noch vor diesem Zeitpunkt entstanden waren, bleiben aber grundsätzlich bis zum heutigen Tage wirksam.

Neuer Wohnungseigentümer

Problematisch wird es erst, wenn ein neuer Wohnungseigentümer in die Eigentümergemeinschaft eintritt. Hat dieser z.B. in seinem Kaufvertrag nicht erklärt, in alle Rechte und Pflichten seines Vorgängers einzutreten oder erklärt auch später nicht in schriftlicher Form, der Benützungsvereinbarung beizutreten, so ist eine solche Benützungsvereinbarung zwar für die übrigen Eigentümer bindend, jedoch nicht mehr für den neuen Eigentümer.

Ablehnung

Lehnt der neue Wohnungseigentümer die bisherige Benützungsvereinbarung sogar ab, fällt die Wirksamkeit der Vereinbarung sogar für alle weg. Dies hat gravierende Auswirkungen für solche Eigentümer, welche eine Wohnung in der Annahme eines fest zugeordneten Abstellplatzes oder eines Gartenanteiles erworben hatten und sich ihr Nutzungsrecht nicht aus den grundbücherlichen Urkunden ergibt.

          Die gelebte Benützung sollte möglichst rasch schriftlich festgelegt und im Grundbuch angemerkt werden.

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