Die Vorarlberger Rechtsanwälte

Zur Ausmalverpflichtung des Mieters

Samstag, 07 Juli 2012 | Alter: 6 Jahre
Autor: Mag. Dominik Heimbach, Rechtsanwalt in Bregenz

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in den letzten Jahren mehrfach die Rechtsunwirksamkeit von Mietvertragsklauseln ausgesprochen, die die Verpflichtung des Mieters zum Ausmalen des Mietobjekts bei Beendigung des Mietvertrages vorsahen. Diese Entscheidungen haben für viel Aufsehen gesorgt.

Ausweitung: Letztlich ließ sich aus Rechtsprechung des OGH die Rechtsunwirksamkeit von „Ausmalklauseln“ nur für gewisse Fallkonstellationen ableiten. In einer aktuellen Entscheidung hat der OGH die Rechtsunwirksamkeit einer solchen Klausel in einem sehr weiten Umfang ausgesprochen, so dass diese Entscheidung für eine Vielzahl von Mietern und Vermietern beachtlich ist.

Unwirksam nur bei grober Benachteiligung: Der OGH hat diese Entscheidung auf § 879 Abs. 3 ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) gestützt. Zur Anwendung gelangt diese Bestimmung auf Mietverträge, die als „Vertragsformblätter“ zu qualifizieren sind oder die von einem Vertragspartner, etwa dem Vermieter, einseitig vorformuliert wurden. Solche Mietverträge liegen in der Praxis häufig vor. Rechtsunwirksam ist eine Ausmalverpflichtung in solchen Verträgen dann, wenn diese den Mieter „gröblich benachteiligt“.

Einzelfall: Ob dies der Fall ist, muss im jeweiligen Einzelfall genau geprüft werden und kann etwa von der Höhe des Mietzinses, dem Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses, dem vereinbarten Nutzungszweck oder dem Grad der Abnutzung der Wände abhängen.

Sowohl die Errichtung, als auch die Auslegung von Mietverträgen sind mit dieser Entscheidung nochmals komplexer geworden, weshalb es Mietern und Vermietern zu empfehlen ist, vor der Begründung und der Beendigung von Mietverhältnissen Beratung in Anspruch zu nehmen.

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