Zur Ausmalpflicht des Mieters

Kaum eine oberstgerichtliche Entscheidung hat in jüngster Zeit ein derart mediales Echo gefunden wie die „Klauselentscheidung“ des OGH vom 11. 10. 2006. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte im Rahmen einer Verbandsklage eine Vielzahl von Mietvertragsbestimmungen in Formularverträgen für unzulässig erklärt. So etwa eine Klausel, die bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Verpflichtung zum Ausmalen des Mietobjektes enthielt.

Verunsicherung durch OGH-Entscheidung
Seit Veröffentlichung dieser Entscheidung wurde in zahlreichen Presseaussendungen immer wieder angedeutet, dass das Überwälzen der Verpflichtung zum Neuausmalen auf den Mieter eine unzulässige Vereinbarung darstelle. Dies hat in der Praxis zu einer sehr großen Verunsicherung sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite geführt.

Nicht generelle Unwirksamkeit der Ausmalpflicht
Tatsächlich sind die Auswirkungen dieser Entscheidung bei Weitem nicht so gravierend, wie zunächst angenommen. Beim Verbandsklageverfahren handelt es sich nämlich um ein abstraktes Kontrollverfahren, mit dem Ziel, unzulässige Klauseln in Vertragsformblättern aus dem Verkehr zu ziehen. Jede Klausel ist im Sinne der „kundenfeindlichsten“ Auslegung zu prüfen. In der „Ausmalklausel“ erblickte der OGH eine unzulässige Überwälzung von Erhaltungsarbeiten, etwa bei nachhaltiger, baulich bedingter Schimmelbildung.

Die Überwälzung auf den Mieter ist weiterhin möglich
Im „normalen“ Bereich ist eine vertragliche Überwälzung auf den Mieter aber weiterhin zulässig. Dies hat der OGH in einer jüngst ergangenen Entscheidung klargestellt. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, im „reinen“ Verbraucher- bzw. „reinen“ Unternehmergeschäft kann die Ausmalverpflichtung des Mieters wirksam vereinbart werden. Sowohl Mieter als auch Vermieter sind gut beraten, sich bereits vor Abschluss eines Mietvertrags umfassend zu informieren.