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Corona und Mietzinsminderung

Erstellt von Dr. Gernot Klocker, Rechtsanwalt in Dornbirn | |   Aktuelles Recht

Durch die vorläufigen Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung des Corona-Virus wurde ua. das Betreten des Kundenbereichs von Handelsbetrieben und von Dienstleistungsunternehmen bis auf weiteres verboten. Davon bestehen einige Ausnahmen, wie insbesondere für Apotheken, Lebensmittelhandel, Drogerien, KFZ-Werkstätten etc.

Auswirkungen auf Miet-/Pachtverhältnisse

Nach § 1104 ABGB besteht ein Anspruch auf Befreiung von der Pflicht zur Bezahlung von Mietzins, wenn das Mietobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, wie zB Feuer, Krieg oder Seuche gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Die COVID-19-Maßnahmen dürften daher diesen Tatbestand des außergewöhnlichen Zufalls erfüllen. Allerdings ist nur ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses zu erlassen, wenn der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietgegenstands behält.

Verhältnismäßige Minderung

Wenn ein Mietobjekt trotz der verhängten Maßnahmen noch – zumindest eingeschränkt – genutzt werden kann, so befreit dies den Mieter nicht von seiner Mietzinszahlungspflicht. Wenn zB. ein Online-Versand, Telefonservice etc. noch möglich ist, ist weiterhin eine Nutzbarkeit des Mietobjekts gegeben. Berücksichtigt werden muss auch, ob die ausfallenden Umsätze beispielsweise durch fixe Aufträge nach Wegfall der Maßnahmen ausgeglichen werden können. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter seine Tätigkeit selbst einstellt, sondern ob die Benutzbarkeit objektiv nicht oder nur eingeschränkt möglich ist.

Beschränkte Nutzbarkeit

Bei einer solchen kann daher nur ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses einbehalten werden. Verweigert der Mieter in dieser Situation die gänzliche Zahlung, riskiert er, dass der Vermieter die Mietzins- und Räumungsklage einbringt.

Die hier beschriebenen Rechtsfolgen gelten nicht für Wohnungsmietverträge und für Pachtverhältnisse bestehen abweichende Rechtsfolgen.

Es wird daher ausdrücklich davor gewarnt, in einer Art Panikreaktion ohne rechtliche Beratung die Bezahlung eines Pacht- oder Mietzinses einzustellen.

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