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Pandemiebedingte Mietzinsbefreiung

Erstellt von Dr. Günter Flatz, Rechtsanwalt in Feldkirch | |   Aktuelles Recht

Zur Mietzinsbefreiung wegen pandemiebegingter Betretetungsverbote liegt nunmehr ein (erstes) Urteil des Obersten Gerichtshofs vor.

Behördliche Anordnung

Gegenstand des Verfahrens vor dem Obersten Gerichtshof war die Frage, ob die Mieterin eines Solarstudios verpflichtet war, den Mietzins für April 2020 zu zahlen, obwohl Kunden in diesem Monat das Geschäftslokal aufgrund behördlicher Anordnung nicht betreten durften. Der Oberste Gerichtshof verneinte diese Frage in Übereinstimmung mit den bisher dazu vertretenen Lehrmeinungen.

„außerordentlicher Zufall“

Gemäß § 1104 ABGB muss der Bestandnehmer keinen Mietzins entrichten, wenn das Bestandsobjekt wegen außerordentlicher Zufälle wie insbesondere „Feuer, Krieg oder Seuche“ nicht genutzt werden kann. Unter einer Seuche versteht man eine Infektionskrankheit, die in Folge ihrer großen Verbreitung und der Schwere des Verlaufs eine Gefahr für die Allgemeinheit darstellt. Diese Definition trifft unzweifelhaft auf COVID-19 zu.

Keine Nutzung möglich

Dieser Tatbestand war im konkreten Fall erfüllt. Aufgrund des Betretungsverbotes durfte das gemietete Objekt nicht mehr, den vertraglichen Vereinbarungen entsprechend, genutzt werden. Die Klägerin konnte das zum Betrieb eines Sonnenstudios gemietete Geschäftslokal auch nicht teilweise nutzen. Der bloße Verbleib, der für den Betrieb erforderlichen Einrichtung, ist keine „Nutzung“ des Lokals zum vertraglich vereinbarten Zweck.

Die Pandemie und ein daraus folgendes Betretungsverbot eines Geschäftslokals können daher zur Folge haben, dass kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten ist.

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