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Bin ich als Vermieter auch Unternehmer?

Erstellt von Dr. Armin Bonner, Rechtsanwalt in Feldkirch | |   Aktuelles Recht

Im Jahr 2007 hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer bemerkenswerten Entscheidung unter anderem festgestellt, dass unter gewissen Umständen auf Wohnungsmietverträge nicht nur das Mietenrechtsgesetz, sondern auch das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) anwendbar ist, nämlich dann, wenn der Vermieter „Unternehmer“ ist.

Gewährleistung: Ob der Vermieter Unternehmer ist oder nicht, hat insbesondere Auswirkungen auf die Gewährleistungspflichten des Vermieters, man denke hier an die Fragen, wer für die Erhaltung von Geräten zuständig ist oder ob der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ausmalen muss oder nicht.

5 oder mehr Wohnungen – dann bin ich Unternehmer? Diese Faustregel geht auf eine Entscheidung des OGH, die vor über 25 Jahren ergangen ist, zurück. In dieser Entscheidung wird allerdings die bestimmte Zahl von Wohnungen, als einer von mehreren Aspekten gesehen. Alleine die Anzahl der Wohnungen ist daher kein aussagekräftiges Kriterium. Zu prüfen ist nach damaliger Rechtsansicht die kaufmännische Organisation, die zur Bewältigung der Hausverwaltung notwendig ist. Zwischenzeitig hat Österreich eine aus damaliger Sicht unvorhersehbare Rechts- und Wirtschaftsentwicklung durchgemacht.

Schlussfolgernd ist zu sagen, dass üblicherweise bei einfachen Hausbesitzern oder Eigentümer mehrerer Wohnungen (auch 5 oder mehr) die unternehmerisch wirtschaftliche Verfestigung nicht jenes Ausmaß erreicht, welches dem eines Unternehmers im Sinne des KSchG entspricht. Soweit ein nicht unternehmerisch tätiger Eigentümer seine Wohnungen selbst verwaltet, wird man daher nicht von einem Unternehmer im Sinne des KSchG sprechen können und sind auf die von ihm abzuschließenden Mietverträge nicht die Bestimmungen des KSchG anzuwenden. Auch die Inanspruchnahme eines Gebäudeverwaltungsunternehmens oder eines Rechtsanwaltes, macht einen Wohnungseigentümer nicht automatisch zum Unternehmer.